房地產(chǎn)商排名500強(房地產(chǎn)商排名及屬地)

來源：好上學 ??時間：2022-08-12

在這場生存還是死亡的博弈中，爆雷企業(yè)已輸?shù)袅嘶I碼，中國海外、華潤置地、萬科名列前三強。

本刊特約作者?杜麗虹/文

2021年是地產(chǎn)行業(yè)頻繁爆雷的一年，盡管在央行“三道紅線”的政策指引下地產(chǎn)企業(yè)的負債率普遍降低，主要地產(chǎn)上市公司剔除預收款后總負債率的中位數(shù)從2020年末的71.9%降至2021年底的70.8%，凈負債率的中位數(shù)從2020年末的80.2%降至2021年底的76.5%；不過，受預售資金嚴格監(jiān)管的影響，主要地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金短債比的中位數(shù)從2020年末的1.25倍降至2021年底的1.05倍。

主要地產(chǎn)上市公司中，綠檔企業(yè)的占比維持在2020年末的33%水平，但紅檔和橙檔企業(yè)占比則從2020年末的27%上升至32.5%。與此同時，隱性負債也有所上升，主要地產(chǎn)上市公司有近一半的銷售來自表外貢獻，少數(shù)股東權益在凈資產(chǎn)中的平均占比達到39%，由此估算的明股實債成分在凈資產(chǎn)中的平均占比從2020年末的14%微升至2021年末的15%。

財務重壓下，行業(yè)整體高度依賴于債務續(xù)借——由于國內地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏長期資金渠道，所以，當前96%的地產(chǎn)上市公司都面臨債務期限短于投資回收周期的問題，平均的期限缺口達到15個月。根據(jù)我們的測算，主要地產(chǎn)上市公司中有30%的企業(yè)短期內就面臨資金缺口的壓力，所有企業(yè)都面臨中期資金缺口的壓力，平均的最低債務續(xù)借比例為69%，有16%的企業(yè)最低的債務續(xù)借比例在100%以上——也就是說，即使在不擴張的情況下，這部分企業(yè)也不僅需要續(xù)借全部債務，還需要新增債務以償付利息和維持運營。實際上，2021年，主要地產(chǎn)上市公司中有10%的企業(yè)其利息保障倍數(shù)已小于1倍，即，當前的盈利尚不足以償付利息部分，更不用說本金了。

在經(jīng)營方面，2021年主要地產(chǎn)上市公司的存量資產(chǎn)周轉率較上年平均提升了35%，但行業(yè)整體的利潤率大幅降低。主要地產(chǎn)上市公司毛利潤率的中位數(shù)從2020年的24.4%降至2021年的16.6%，核心經(jīng)營利潤率的中位數(shù)則從2020年的12.2%降至2021年的9.7%；相應的，主要地產(chǎn)上市公司稅前投入資本回報率的中位數(shù)從2020年的9.2%降至2021年的7.2%；投入資本回報率與綜合債務融資成本之間的利差空間則從2020年的1.2個百分點縮小至0.9個百分點，內生和外生增長潛力都被進一步削弱——截至2021年末，主要地產(chǎn)上市公司中有36%的企業(yè)其稅前的投入資本回報率已低于綜合債務融資成本，從而失去了可持續(xù)的增長空間。

在此背景下，地產(chǎn)企業(yè)頻頻爆雷，部分企業(yè)由于銷售急劇萎縮，已跌出我們重點觀察的主要地產(chǎn)上市公司之列；此外，2022年有多家企業(yè)推遲刊發(fā)2021年的業(yè)績報告或更換審計機構，我們只能將這些企業(yè)排除在2021年的排名報告之外。景瑞控股（1862.HK）等幾家企業(yè)也尚未公布經(jīng)審核的財務數(shù)據(jù)，排名是以其未經(jīng)審核的財務數(shù)據(jù)為基準進行測算的。結果，相比于2020年入圍的87家主要地產(chǎn)上市公司，2021年入圍的主要地產(chǎn)上市公司減少至77家，這其中，近五成企業(yè)面臨經(jīng)營上的嚴重問題，六成企業(yè)面臨財務上的嚴重問題，抗風險能力和盈利能力成為地產(chǎn)企業(yè)的最主要短板。

綜合抗風險能力、融資成本、運營效率、盈利能力、成長潛力和銷售規(guī)模因素，中國海外（0688.HK）、華潤置地（1109.HK）、萬科（000002.SZ）、保利地產(chǎn)（600048.SH）、碧桂園（2007.HK）、龍湖集團（0960.HK）、越秀地產(chǎn)（0123.HK）、華僑城（000069.SZ）、仁恒置地（Z25.SI）、深圳控股（0604.HK）進入了2021年地產(chǎn)上市公司綜合實力排行榜的TOP 10。

進一步，如果我們以抗風險能力和融資成本為橫軸，以當前的投入資本回報率和未來的成長潛力評分為縱軸，則在主要地產(chǎn)上市公司的生存矩陣中，有19%的企業(yè)當前就面臨生存壓力；有34%的企業(yè)短期財務壓力較大、但尚有轉型圖存的空間；有14%的企業(yè)雖然短期的財務壓力不大，但受到效率水平和成長空間的制約，只能通過合作開發(fā)來拓展生存空間；余下的、具有可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)僅占32%，其中只有10%的企業(yè)具有整合潛能。顯然，在行業(yè)洗牌之際，正視自身的短板、準確定位行業(yè)內的生存空間，是地產(chǎn)企業(yè)適應新環(huán)境、實現(xiàn)可持續(xù)增長的關鍵。

銷售規(guī)模排行榜

2021年全年合同銷售總額或并表銷售額在100億元以上、且在2022年6月8日以前公布了2021年度財務數(shù)據(jù)的地產(chǎn)上市公司，A H共77家，我們稱之為主要地產(chǎn)上市公司。其中有14家公司全年合同銷售總額在2000億元以上，有21家公司全年合同銷售總額在1000億-2000億元之間，有11家公司的全年合同銷售總額在500億-1000億元之間，有27家公司的全年合同銷售總額在100億-500億元之間。規(guī)模排名TOP 10的地產(chǎn)上市公司全年合同銷售總額都在2500億元以上，規(guī)模排名TOP 20的地產(chǎn)上市公司全年合同銷售總額也都在1500億元以上，規(guī)模排名TOP 50的地產(chǎn)上市公司全年合同銷售總額也至少要達到370億元以上。

上述主要地產(chǎn)上市公司的銷售總額中，平均有46%來自表外。若以并表銷售額計算，則有7家地產(chǎn)上市公司的并表銷售額大于2000億元，有9家地產(chǎn)上市公司的并表銷售額在1000億-2000億元之間，有19家地產(chǎn)上市公司的并表銷售額在500億-1000億元之間，有39家地產(chǎn)上市公司的并表銷售額在100億-500億元之間。

規(guī)模也在一定程度上影響著地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力。2021年地產(chǎn)上市公司綜合實力排行榜TOP 20的企業(yè)有11家公司的全年合同銷售總額在2000億元以上，有4家公司的全年合同銷售總額在1000億-2000億元之間；以并表銷售額計算，綜合實力排行榜TOP 20的企業(yè)中有7家公司的并表銷售總額在2000億元以上，有6家公司的并表銷售額在1000億-2000億元之間。

不過，與以前年度相比，2021年，地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模效應的影響力在減弱，綜合實力排行榜TOP 20的企業(yè)中有5家公司的合同銷售總額不到千億——實際上，由于部分企業(yè)爆雷，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務安全性整體降低，一些以出租業(yè)務為主的地產(chǎn)企業(yè)憑借財務安全性或融資成本上的優(yōu)勢躋身綜合實力榜的TOP 20。與之相對，在已經(jīng)公布了財務數(shù)據(jù)的大型地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，多家千億規(guī)模的企業(yè)也由于財務和經(jīng)營方面的問題而落入綜合實力排行榜的后20位。這其中，綜合抗風險能力、融資成本、運營效率、盈利能力、成長潛力幾大因素發(fā)揮了重要作用。

綜合抗風險能力排行榜

截至2021年12月31日，主要地產(chǎn)上市公司剔除預收款后總負債率的中位數(shù)從2020年末的71.9%略降低至70.8%，凈負債率的中位數(shù)從2020年末的80.2%降低至76.5%；不過由于下半年預售資金的監(jiān)管加強，受限資金的增長導致主要地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金短債比的中位數(shù)從2020年末的1.25倍下降至1.05倍；結果，處于綠檔的企業(yè)比例維持在2020年末的33%水平，但處于紅檔和橙檔企業(yè)的比例則從2020年末的27%上升至2021年底的32.5%，這還不包括未披露財務數(shù)據(jù)的企業(yè)。

根據(jù)我們的測算，主要地產(chǎn)上市公司有30%的企業(yè)短期內就面臨資金缺口的壓力，所有企業(yè)都面臨中期資金缺口的壓力——即使在不擴張的情況下，主要地產(chǎn)上市公司也都需要進行債務續(xù)借，平均的債務續(xù)借比例為69%，有16%的企業(yè)不僅需要續(xù)借全部債務，還需要新增債務以償付利息或維持運營。實際上，有10%的企業(yè)利息保障倍數(shù)已小于1倍，即，當前的盈利尚不足以償付利息部分，更不用說本金了。此外，由于國內地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏長期融資渠道，所以，當前96%的企業(yè)都面臨債務期限短于投資回收周期的期限結構缺口問題，平均的期限缺口達到15個月，27%的企業(yè)面臨兩年以上的期限缺口。

進一步，為了減輕賬面的債務負擔、增強企業(yè)的債務融資能力，地產(chǎn)企業(yè)明股實債和表外負債問題依然嚴峻：主要地產(chǎn)上市公司中少數(shù)股東權益在凈資產(chǎn)中的平均占比維持在2020年末的39%水平，但少數(shù)股東應占利潤普遍低于權益占比，有27%的企業(yè)少數(shù)股東的利潤占比不到權益占比的一半，還有部分企業(yè)由于少數(shù)股東不承擔虧損，而出現(xiàn)利潤占比顯著高于權益占比的情況，結果主要地產(chǎn)上市公司中明股實債成分在凈資產(chǎn)中的平均占比從2020年的14%微升到2021年末的15%，這還不包括未披露財務數(shù)據(jù)的企業(yè)；表外銷售方面，主要地產(chǎn)企業(yè)平均有46%的銷售來自表外，有5%的企業(yè)表外銷售的貢獻比例大于70%；再加上合約負債中的融資成分，行業(yè)整體的隱性債務壓力依然很大。

綜合考慮表內償債能力及表外負債預警，主要地產(chǎn)上市公司抗風險能力綜合評分的中位數(shù)已降低至1.80分，大名城（600094.SH）、中國海外、華潤置地、萬科、仁恒置地、深圳控股、佳源國際（2768.HK）、保利地產(chǎn)、碧桂園、華僑城進入了我們的綜合抗風險能力排行榜TOP 10。

需要注意的是，2021財年有多家在香港上市的地產(chǎn)企業(yè)延遲刊發(fā)了年報數(shù)據(jù)，這在一定程度上影響了其財務數(shù)據(jù)的準確性；此外，截至2022年5月31日，主要地產(chǎn)上市公司中景瑞控股等仍未公布經(jīng)審核的財務數(shù)據(jù)，我們只能以這幾家公司公告的未經(jīng)審核的財務數(shù)據(jù)為基礎進行測算；對于未經(jīng)審核的財務數(shù)據(jù)也未公布的公司，我們只能將其排除主要地產(chǎn)上市公司之列。后續(xù)隨著這些企業(yè)財務數(shù)據(jù)的公告，我們會根據(jù)需要對其進行專項分析。

總之，地產(chǎn)企業(yè)的債務結構十分復雜，本報告力圖通過隱性負債的分析來發(fā)現(xiàn)企業(yè)隱藏的債務風險，但我們無法對每家企業(yè)的財務數(shù)據(jù)進行審核，所以，評分的準確性仍有賴于其表內財務數(shù)據(jù)的真實性；在表內財務數(shù)據(jù)嚴重失真的情況下，我們也將無法保證排名報告的準確性。但我們已經(jīng)綜合利用了所有可以被利用的公開財務信息，并進行了幾乎覆蓋全體地產(chǎn)上市公司的全面分析，所以，我們相信本報告在評價地產(chǎn)企業(yè)整體的財務和運營狀況方面仍具有較好的參考價值。但我們確實無法保障所有排名不出現(xiàn)偏差，因此，在使用本排名報告時，請結合多方面信息做出自主判斷。

融資成本排行榜

2021年由于高風險的企業(yè)或項目普遍難以獲得融資支持，所以，地產(chǎn)企業(yè)整體的融資成本不升反降，主要地產(chǎn)上市公司綜合債務融資成本的平均值維持在7.2%水平，中位數(shù)則降至6.7%，有38%的公司綜合債務融資成本不到6%，但也有13%的企業(yè)綜合債務融資成本仍在10%以上。

其中，深圳控股、中國海外、外高橋（600648.SH）、陸家嘴（600663.SH）、五礦地產(chǎn)（0230.HK）、華僑城、龍湖集團、金隅集團（601992.SH）、華潤置地、越秀地產(chǎn)進入了融資成本排行榜的TOP 10。

運營效率排行榜

2021年，主要地產(chǎn)上市公司存量資產(chǎn)周轉率的中位數(shù)為0.255倍，較2020年提高了35%，當前投資回收周期的中位數(shù)為3.05年；但低谷中存量資產(chǎn)周轉率的中位數(shù)將降至0.182倍，投資回收周期的中位數(shù)延長至4.2年；而平均的結算周期則將近5年。

結果，建發(fā)股份（600153.SH）、綠地控股（600606.SH）、祥生控股（2599.HK）、中梁控股（2772.HK）、新城控股（601155.SH）、金隅集團、冠城大通（600067.SH）、龍光集團（3380.HK）、朗詩地產(chǎn)（0106.HK）、金科股份（000656.SZ）進入了效率排行榜的TOP 10。

盈利能力排行榜

盈利能力方面，2021年主要地產(chǎn)上市公司毛利潤率的中位數(shù)從2020年的24.4%降低至2021年的16.6%，核心經(jīng)營利潤率的中位數(shù)也從2020年的12.2%降低至2021年的9.7%，有19.5%的企業(yè)核心經(jīng)營利潤率還不到5%。綜合利潤率和周轉率，主要地產(chǎn)上市公司稅前投入資本回報率的中位數(shù)從2020年的9.2%降低至2021年的7.2%，僅有22%的企業(yè)稅前投入資本回報率大于10%，而稅前投入資本回報率小于5%的企業(yè)占比則從2020年的10%上升至2021年的17%。

結果，佳源國際、時代中國、濱江集團、陸家嘴、新城控股、魯商置業(yè)、榮安地產(chǎn)、華潤置地、龍湖集團、深圳控股進入了盈利能力排行榜的TOP 10。

成長潛力排行榜

2021年地產(chǎn)行業(yè)整體的銷售增速放緩，77家主要地產(chǎn)上市公司的合同銷售金額同比僅微增了1.7%，中位增速為2.6%，有38%的企業(yè)2021年的合同銷售金額呈負增長，但也有13%的企業(yè)2021年的合同銷售金額同比增速在30%以上。并表銷售額方面，2021年77家主要地產(chǎn)上市公司的并表銷售金額同比增長了14%，中位增速為10.6%，有25%的企業(yè)并表銷售額的增速在30%以上，但也有22%的企業(yè)其并表銷售額的同比增速為負，企業(yè)的增速出現(xiàn)了分化。

不過，總體上地產(chǎn)行業(yè)的高增長已不可持續(xù)，在考慮了周期波動且不需要依賴債務續(xù)借的情況下，主要地產(chǎn)上市公司內生增長率的中位數(shù)只有2.9%，僅有1%的企業(yè)內生增長率大于10%，但有6.5%的企業(yè)內生增長率為負數(shù)。

在內生增長潛力不足的情況下，地產(chǎn)企業(yè)主要依賴于外部融資工具的使用來推動外生增長，它在本質上取決于企業(yè)的投入資本回報率與債務融資成本之間的利差空間。由于2021年主要地產(chǎn)上市公司稅前投入資本回報率的中位數(shù)已從2020年的9.2%降至7.2%；導致主要地產(chǎn)上市公司稅前投入資本回報率與債務融資成本之間利差空間的中位數(shù)從2020年全年的1.2個百分點縮小至2021年的0.9個百分點；有36%的企業(yè)當前的稅前投入資本回報率已低于綜合債務融資成本，行業(yè)整體的外生增長空間也在縮小。

最后，適量的土地儲備是成長潛力的物質基礎，截至2021年底，以2021年全年的銷售面積計算，主要地產(chǎn)上市公司的總土地儲備（待建在建已竣工待售面積）平均相當于年銷售量的7.1倍，中位數(shù)為5.4倍，可售土地儲備平均相當于年銷售量的3.7倍，中位數(shù)為3.0倍。盡管多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)的土地儲備總量可以滿足未來3-5年的發(fā)展需求，但主要地產(chǎn)上市公司中仍有8%的企業(yè)其土地儲備總量小于3年，以可售面積計算不足未來2年的銷售量，從而影響了企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

綜合歷史增長率、內生增長空間、外生增長空間、以及土地儲備總量，濱江集團（002244.SZ）、德信中國（2019.HK）、深圳控股、中駿集團（1966.HK）、佳源國際、越秀地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)（1238.HK）、新城控股、時代中國（1233.HK）、綠地控股進入成長潛力排行榜的TOP 10。

綜合實力排行榜

綜合地產(chǎn)企業(yè)的抗風險能力、融資成本、運營效率、盈利能力、成長潛力、及銷售規(guī)模因素，我們對地產(chǎn)上市公司的綜合實力進行評分——其中前兩項因素（抗風險能力和融資成本）主要顯示企業(yè)的財務安全狀況，后四項因素則主要顯示企業(yè)的經(jīng)營狀況。相應的，正常情況下，我們對以上六類因素分別賦予30%、20%、10%、10%、10%、20%的權重，從而使財務安全狀況和經(jīng)營狀況各占50%的權重，加權平均后即得到主要地產(chǎn)上市公司的綜合實力評分。

但在企業(yè)的抗風險能力綜合評分小于4分的情況下，此時企業(yè)的生存壓力大于發(fā)展壓力，財務安全性成為決定企業(yè)能否實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關鍵因素，與之相對，規(guī)模因素的作用在減弱——2021年以前，規(guī)模因素在地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展過程中確實發(fā)揮著重要作用，但繼一眾大型地產(chǎn)企業(yè)頻繁爆雷后，規(guī)模因素僅在企業(yè)財務安全時能夠發(fā)揮助力作用，而對于那些財務風險較大的企業(yè)來說，“大而不能倒”已經(jīng)成為過去式——相應的，當企業(yè)的抗風險能力綜合評分小于4分時，我們將六類因素的賦權調整為40%、20%、10%、10%、10%、10%。

結果，2021年77家主要地產(chǎn)上市公司的綜合實力評分均值為3.86分，中位數(shù)為3.75分。其中，中國海外、華潤置地、萬科、保利地產(chǎn)、碧桂園、龍湖集團、越秀地產(chǎn)、華僑城、仁恒置地、深圳控股、建發(fā)股份、旭輝控股（0884.HK）、金地集團（600383.SH）、美的置業(yè)（3990.HK）、龍光集團、綠地控股、綠城中國（3900.HK）、金隅集團、外高橋、寶龍地產(chǎn)進入綜合實力排行榜的TOP 20。

地產(chǎn)行業(yè)的六維蛛網(wǎng)圖

2021年，在央行“三道紅線”的政策指引下，地產(chǎn)企業(yè)的負債率有所降低，但隨著預售資金的嚴格監(jiān)管，現(xiàn)金短債比也普遍降低，結果，主要地產(chǎn)上市公司中，綠檔企業(yè)的占比仍維持在33%水平，但紅檔和橙檔企業(yè)的占比已從2020年末的27%上升至2021年末的32.5%；30%的企業(yè)短期就面臨資金缺口的壓力，所有企業(yè)都面臨中期資金缺口的壓力，在不擴張情況下，平均有近七成債務需要續(xù)借，有16%的企業(yè)不僅需要續(xù)借全部債務，還需要新增債務以償付利息或維持運營；更有10%的企業(yè)其利息保障倍數(shù)已小于1倍，即，當前的盈利尚不足以覆蓋利息支出，更不用說償付本金了。與此同時，地產(chǎn)企業(yè)的隱性負債也有所上升，近一半的銷售來自表外貢獻，估算的明股實債成分在凈資產(chǎn)中的占比也升至15%，這還不包括一眾未公布2021年財務數(shù)據(jù)的地產(chǎn)企業(yè)。

經(jīng)營方面，2021年行業(yè)平均的周轉速度提升了35%，但毛利潤率和核心經(jīng)營利潤率大幅卻降低了20%-30%，主要地產(chǎn)上市公司毛利潤率的中位數(shù)已從2020年全年的24.4%降至2021年的16.6%，核心經(jīng)營利潤率的中位數(shù)則從2020年全年的12.2%降至2021年的9.7%；稅前投入資本回報率的中位數(shù)也從2020年全年的9.2%降至2021年的7.2%；相應的，稅前投入資本回報率與綜合債務融資成本之間的利差空間的中位數(shù)也從2020年全年的1.2個百分點縮小至2021年的0.9個百分點，內生和外生增長潛力都被進一步削弱。

在此背景下，地產(chǎn)企業(yè)頻頻爆雷，部分企業(yè)由于銷售急劇萎縮，已跌出我們重點觀察的主要地產(chǎn)上市公司之列；還有一些企業(yè)由于債務狀況復雜，截至2022年6月8日仍未公布財務數(shù)據(jù)（已公布財務數(shù)據(jù)的企業(yè)也有部分是延遲公告的年報或尚未經(jīng)審核的財務數(shù)據(jù)），結果顯示，相比于2020年入圍的87家主要地產(chǎn)上市公司，2021年可統(tǒng)計的主要地產(chǎn)上市公司減少至77家。這其中，有47%的企業(yè)有嚴重的經(jīng)營問題（運營效率、盈利能力、或成長潛力的綜合評分小于2分），有60%的企業(yè)有嚴重的財務問題（綜合抗風險能力或融資成本的評分小于2分），合計有75%的企業(yè)都面臨較嚴重的財務或經(jīng)營問題；剩余的企業(yè)中，僅有4%的企業(yè)沒有短板，其余21%的企業(yè)也有經(jīng)營或財務方面的短板（即，除規(guī)模以外的其他指標評分在2-5分之間）。

由圖1可見，2021年主要地產(chǎn)上市公司的各項評分中，只有融資成本一項的評分中位數(shù)在5分以上，其他各項指標評分的中位數(shù)均不到5分，尤其是抗風險能力和盈利能力，其綜合評分的中位數(shù)均不到3分（抗風險能力綜合評分的中位數(shù)還不到2分），即，抗風險能力和盈利能力已成為地產(chǎn)行業(yè)的最主要短板。

當然，具體到每家企業(yè)，各自面臨的問題和短板都不盡相同。如越秀地產(chǎn)在財務方面（抗風險能力和融資成本評分）均顯著優(yōu)于行業(yè)平均水平，但經(jīng)營方面的運營效率和盈利能力指標則與行業(yè)平均水平相當，顯示其經(jīng)營效率有待提升；遠洋集團（3377.HK）雖然凈負債率偏高、現(xiàn)金短債比偏低、債務續(xù)借壓力較大，但融資成本優(yōu)勢明顯，緩解了短期財務壓力，不過，抗風險能力和盈利能力仍是企業(yè)的最主要短板；又如金科股份和榮安地產(chǎn)（000517.SZ），兩家企業(yè)在運營效率和盈利能力這兩項經(jīng)營指標上均優(yōu)于行業(yè)平均水平，但財務指標較弱，尤其是融資成本顯著高于行業(yè)平均水平。

總之，在六維蛛網(wǎng)圖上我們可以清晰地看到每家地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢和短板，以及它與行業(yè)平均水平的比較，從而可以更好的發(fā)現(xiàn)企業(yè)的問題，也有助于企業(yè)自身的經(jīng)營改善。

地產(chǎn)行業(yè)的生存矩陣

最后，根據(jù)我們的測算，在主要地產(chǎn)上市公司中，財務狀況尚可（2021年抗風險能力綜合評分大于等于2分、且融資成本評分大于等于5分）的企業(yè)有25家；財務狀況不佳但融資成本優(yōu)勢明顯，即使在償債能力較弱的情況下也能保持其債務融資渠道暢通（即，抗風險能力綜合評分小于2分、但融資成本評分大于等于8分）的企業(yè)有11家；以上36家企業(yè)的短期財務壓力較小，占主要地產(chǎn)上市公司總數(shù)的47%。

這其中，有8家公司的抗風險能力綜合評分及融資成本評分均在5分以上，且當前的投入資本回報率或未來的成長潛力評分也優(yōu)于行業(yè)平均水平；這部分企業(yè)當前的財務安全性較好，且具有一定的回報率或成長性優(yōu)勢，從而具有行業(yè)整合潛能。截至2021年底，這類具有整合潛能的企業(yè)占到主要地產(chǎn)上市公司總數(shù)的10%。

余下的24家公司又分為兩類，一類是短期財務壓力不大，但當前的投入資本回報率和未來的成長潛力評分均低于行業(yè)平均水平的企業(yè)，這類企業(yè)自身的經(jīng)營能力或經(jīng)營資源已不足以支持其可持續(xù)發(fā)展，只能通過與第三方優(yōu)勢企業(yè)的合作來拓展生存空間，在主要地產(chǎn)上市公司中，這類企業(yè)約占14%。

另一類則是短期財務壓力不大，且當前的投資回報率或未來的成長性評分大于行業(yè)平均水平的企業(yè)，這部分企業(yè)暫時沒有生存危機，具有一定的發(fā)展空間，但其金融資源尚不足以支持大規(guī)模的行業(yè)整合。截至2021年底，這類具備可持續(xù)發(fā)展空間但不具備整合潛能的企業(yè)占到主要地產(chǎn)上市公司總數(shù)的22%。

與之相對，2021年，在主要地產(chǎn)上市公司中有41家企業(yè)當前就面臨較大的財務壓力，占總數(shù)的53%。其中，有26家公司當前的投資回報率或未來的成長性評分大于行業(yè)平均水平，占主要地產(chǎn)上市公司總數(shù)的34%，這部分企業(yè)尚有轉型圖存的空間。

其余15家公司則不僅短期財務壓力大，且當前的投資回報率和未來的成長性評分均遜于行業(yè)平均水平，從而面臨較大的生存壓力，這部分企業(yè)占到主要地產(chǎn)上市公司總數(shù)的19%。

綜上所述，截至2021年底，地產(chǎn)行業(yè)的生存結構進一步演化，以綜合抗風險能力和融資成本為橫軸，以當前投入資本回報率和未來的成長潛力為縱軸，則在主要地產(chǎn)上市公司的生存矩陣中，有19%的企業(yè)當前就面臨生存壓力；有34%的企業(yè)雖然財務壓力較大、但尚有轉型圖存的空間；有14%的企業(yè)雖然短期的財務壓力不大，但受到效率水平和成長空間的制約，只能通過合作開發(fā)來拓展生存空間；余下的、具有真正可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)僅占32%，其中僅有10%的企業(yè)具有整合潛能。

圖2是2021年主要地產(chǎn)上市公司的生存矩陣，由圖可見，半數(shù)企業(yè)都面臨短期財務壓力，但多數(shù)企業(yè)還有轉型圖存的空間（橙區(qū)企業(yè)），轉型成功的企業(yè)將進入右側可持續(xù)發(fā)展區(qū)（綠區(qū)），但轉型失敗的企業(yè)將在財務壓力的拖累下最終墮入生存壓力的企業(yè)之列（紅區(qū)），還有部分危機企業(yè)在巨大財務壓力下銷售大幅萎縮，而最終被排除在我們重點關注的主要地產(chǎn)上市公司之列。此外，受行業(yè)整體利潤率和投資回報率顯著降低的影響，短期財務壓力不是很大，但受回報率水平和成長潛力制約、只能通過合作開發(fā)來拓展生存空間的企業(yè)（黃區(qū)企業(yè)），其獨立發(fā)展的壓力也越來越大。結果顯示，在主要地產(chǎn)上市公司中，具有可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)（綠區(qū)企業(yè)）占比僅為32%，其中具有整合潛能的企業(yè)（深綠企業(yè)）占比僅為10%；而就全體地產(chǎn)上市公司而言，具有可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)占比更低。